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选址的艺术

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    一片土地,在一些平凡的人眼里显得很简单,但在商人眼里就会复杂起来。在古代中国,人们将专业风水先生的话奉为圭臬,争先恐后地把自己的宅邸建在“地脉永富、阴阳平和”的土地上。到后来,商人们发现别人的话并不都是那么准,而且好地皮也总会先被人抢光,于是他们发挥自己的主观能动性,往往将一些金银埋在家中或店铺的地下,一来可以藏富,二来是为了创造他们想像中的金脉。这便是古代的选址艺术。

    而如今,在世界每一个角落,一个ShoppingMall(一种高级的商业业态形式,译成中文为“超级购物中心”)能否经营的好,选址非常重要。商业行家的至理名言是:“零售业成功的第一条件是选址,第二条件也是选址。”现代大型购物中心的选址,必须同时具备三个条件,一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体;三是交通便利,停车方便。

    沃尔玛的选址策略

    沃尔玛标准化、规范化、程式化的经营管理,已经是全球零售业为之学习的楷模。有人说她在13天左右就可以开一家店,有了这种复制能力,与其说她是在经营商品,不如说她是在生产商店。

    开商店首先在于选址,零售巨头沃尔玛也不例外。据悉,沃尔玛进军北京的第一家店——石景山店,距离普尔斯玛特石景山店不到500米远。第二家店将在大卖场相对落后的宣武门南区。可以说,普尔斯玛特,排名世界第六的连锁零售商,现在终于可以清清楚楚地打量自己的同胞兼对手——世界零售业排名第一的沃尔玛了。

    我们可以拿沃尔玛在北京的第一店选址做范例,来考察它的选址策略。

    沃尔玛第一脚踏在了京城五环

    在北京城区商圈,尽管在各种假日中,北京市区的商战还显得红红火火,但除去宣武和崇文两区的部分地方外,一般认为市区正在日益走向空心化。王府井、西单和大栅栏地区的游客正趋向于“只游不买”,有车族喜欢在交通还可以的三环路或周围更远处购物,普通居民也开始习惯在社区的综合超市中花去更多时间。

    西单可能一直在恼恨一线地铁迟迟才通车,因为这使得大量客流被翠微——城乡商圈截流抢走。不久的将来或许该轮到公主坟恼恨了,因为从石景山方向乘地铁去市区上班的人越来越多,而石景山路上的私人轿车也越来越多,他们中大部分将很难再在公主坟停留——这里也变得拥挤起来;而在石景山,在地铁站站口,在人们的居室附近,商业网点正在慢慢兴起。

    沃尔玛在北京城西八角社区落下关键“进京赶考第一子”,可以说得了满分。因为,在西二三环、西三四环、西四环外,成交结状兴起50多个新兴社区。可以看到西四环外的物业远远多于四环内的。而石景山八角地区的重要性在于,它位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中间,接近五环路,在交通上就辐射北边的海淀区。在八角东街立住脚,海淀区就已经在身边了。另外有了石景山游乐场的吸引(它的外部停车场可以停上百辆车),这也是潜在的顾客源。

    北京第一条环城高速公路——五环路已在去年3月全线建成通车,五环路和阜石路的交叉处修建了一座立交桥,向西的引桥延伸至八角东街处正好结束,车流可从这里的出口进出。我们已经知道,五环已取消收费,这将进一步促进沃尔玛的销售,为石景山创造一个较好的购物休闲环境。

    在沃尔玛店址的斜后方,坐落着规模庞大的京西批发市场。这里的大部分商户都知道“一家世界零售巨头”已经走进了他们的生活,而且“据说它的规模要比普尔斯玛特大两三倍!”在几大块建筑、装修等市场的南边,有个很大的日用五金小商品批发市场,也兼零售,这里人气颇旺。这些人流将来也许会被沃尔玛夺去一部分,因为沃尔玛在批发上也针对着终端零售商。石景山的一个特色是位于城乡的过渡地区,八角本身是一个乡村城市化的典型。在西边农村地区的零售商原先一直在石景山进货,如果沃尔玛的价格战奏效,他们很可能成为沃尔玛的客户。

    “地利为先”的选址原则


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