选址的艺术
时间:2023-05-07 作者:张志军 点击:次
| 零售业十大赢利艺术（全文在线阅读） > 选址的艺术 一片土地，在一些平凡的人眼里显得很简单，但在商人眼里就会复杂起来。在古代中国，人们将专业风水先生的话奉为圭臬，争先恐后地把自己的宅邸建在“地脉永富、阴阳平和”的土地上。到后来，商人们发现别人的话并不都是那么准，而且好地皮也总会先被人抢光，于是他们发挥自己的主观能动性，往往将一些金银埋在家中或店铺的地下，一来可以藏富，二来是为了创造他们想像中的金脉。这便是古代的选址艺术。 而如今，在世界每一个角落，一个ShoppingMall（一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心”）能否经营的好，选址非常重要。商业行家的至理名言是：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。 沃尔玛的选址策略 沃尔玛标准化、规范化、程式化的经营管理，已经是全球零售业为之学习的楷模。有人说她在13天左右就可以开一家店，有了这种复制能力，与其说她是在经营商品，不如说她是在生产商店。 开商店首先在于选址，零售巨头沃尔玛也不例外。据悉，沃尔玛进军北京的第一家店——石景山店，距离普尔斯玛特石景山店不到500米远。第二家店将在大卖场相对落后的宣武门南区。可以说，普尔斯玛特，排名世界第六的连锁零售商，现在终于可以清清楚楚地打量自己的同胞兼对手——世界零售业排名第一的沃尔玛了。 我们可以拿沃尔玛在北京的第一店选址做范例，来考察它的选址策略。 沃尔玛第一脚踏在了京城五环 在北京城区商圈，尽管在各种假日中，北京市区的商战还显得红红火火，但除去宣武和崇文两区的部分地方外，一般认为市区正在日益走向空心化。王府井、西单和大栅栏地区的游客正趋向于“只游不买”，有车族喜欢在交通还可以的三环路或周围更远处购物，普通居民也开始习惯在社区的综合超市中花去更多时间。 西单可能一直在恼恨一线地铁迟迟才通车，因为这使得大量客流被翠微——城乡商圈截流抢走。不久的将来或许该轮到公主坟恼恨了，因为从石景山方向乘地铁去市区上班的人越来越多，而石景山路上的私人轿车也越来越多，他们中大部分将很难再在公主坟停留——这里也变得拥挤起来；而在石景山，在地铁站站口，在人们的居室附近，商业网点正在慢慢兴起。 沃尔玛在北京城西八角社区落下关键“进京赶考第一子”，可以说得了满分。因为，在西二三环、西三四环、西四环外，成交结状兴起50多个新兴社区。可以看到西四环外的物业远远多于四环内的。而石景山八角地区的重要性在于，它位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中间，接近五环路，在交通上就辐射北边的海淀区。在八角东街立住脚，海淀区就已经在身边了。另外有了石景山游乐场的吸引（它的外部停车场可以停上百辆车），这也是潜在的顾客源。 北京第一条环城高速公路——五环路已在去年3月全线建成通车，五环路和阜石路的交叉处修建了一座立交桥，向西的引桥延伸至八角东街处正好结束，车流可从这里的出口进出。我们已经知道，五环已取消收费，这将进一步促进沃尔玛的销售，为石景山创造一个较好的购物休闲环境。 在沃尔玛店址的斜后方，坐落着规模庞大的京西批发市场。这里的大部分商户都知道“一家世界零售巨头”已经走进了他们的生活，而且“据说它的规模要比普尔斯玛特大两三倍！”在几大块建筑、装修等市场的南边，有个很大的日用五金小商品批发市场，也兼零售，这里人气颇旺。这些人流将来也许会被沃尔玛夺去一部分，因为沃尔玛在批发上也针对着终端零售商。石景山的一个特色是位于城乡的过渡地区，八角本身是一个乡村城市化的典型。在西边农村地区的零售商原先一直在石景山进货，如果沃尔玛的价格战奏效，他们很可能成为沃尔玛的客户。 “地利为先”的选址原则 |