雨枫轩 > 雨枫书屋 > 人生哲理 >

选址的艺术(7)



    第三要看商业物业经营上的适宜性。国际上通行的现代零售业态,如百货商店、超级市场、便利店、专场店、专业店、折价店、购物中心、仓储式商场等在国内已经都有出现,在进行商业物业投资时,适当考虑商业物业在业种、业态经营上的适宜性是相当必要的,适宜经营“新生事物”的商场往往更具生命力和竞争力。

    第四要看商业经营水平。经营水平的高低直接影响到投资回报。以年资金周转率为例,日本商业为15至18次,沃尔玛、家乐福等国际著名零售企业为20至30次,而国内商业年资金周转率只有3次左右。因此,在投资商业物业时,未来经营者的经营水平不容忽视,尤其是在新型商业社区的投资上,更是要慎之又慎。

    最后,要看城市的商业容量。以大型仓储超市为例,城市对大型仓储超市的“承载力”是有限的。一般认为,该业态的人口门槛为10万人,即每10万居民配备一个大型仓储超市是比较合理的,如果低于10万人,则该业态将面临激烈的“消耗性竞争”。另外,城市居民的购买力也是有限的。因此,一定地域范围内的销售市场份额也是相对固定的,如果商店过多地集中在一定范围内,商店密度越高,就意味着平均客流量的减少,那么商店之间的“消耗性竞争”就越激烈,投资者的收益也将受到影响。

    尽快拿下看中的店面

    当我们一旦找到理想的店面,就要当机立断,出手迅捷,尽快拿下看中的店面,否则夜长梦多,很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。

    房租价格谈判

    对于开店来说,房租往往是最大的一块固定成本,在与房东侃价之前,你自己心里首先应该有一个谱,先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下,看看自己有没有给付的能力;②预算一下,估计是有钱可赚的;③再向附近类似的门面打探一下,价位也是基本一致,说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格,比较房东给出的房租价格,权衡后进行侃价谈判,就比较容易成功。

    缴付方式

    缴付房租有多种方式,一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的,可以采用按月结算的方法,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后,其后再要续租的话,常常要按一定的比率逐年递增,这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次,这样一旦你有了新的店面或有转业的意向,就不会损失保证金了;还有的店面是长期定租的,一租就是十年二十年,如果你有足够的资金,而且看好你选定的店面,也可以一次性将十年二十年的房租全部付清,这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞,也能不受涨租的影响,节约不少租金,因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。

    谈好附加条件

    与房东谈判,除了谈租金外,还要注意谈妥有关的附加条件,这也可以使你节省不少开支。首先,你在租房前应对店面内现有的情况,包括装修状况、设备状况等都了解清楚,然后通过谈判,要求房东在出租前对门面房进行基本的整修,如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修,对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮,添置或维修水电设施等,或者要求房东承担相应的费用,在租金中予以抵扣。总之,要尽量争取节省开销。同时,你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的,虽然这钱最终是要还给你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在了那儿,对于资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的“包袱”,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。另外,还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金,待一段时间生意走上正轨后,再按标准支付,并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听,并能主动限定延期期限,有些通情达理的房东是会答应的,这也可以为创业初期减轻不少经济负担。

    选址前的调查:人口与购买力分析


作品集
相关文章: