房价什么条件下会大跌(2)

 

　　友：即使大量增加土地供应，但是开发商不一定马上建成房子，而是囤着，等房价上涨了再说。囤房囤地是开发商获取暴利的惯用伎俩。

 

　　易：这个责任不在开发商，而在政府。其实，早有规定，土地出让后，一定时间内比如一年之内必须开工。但是，地方政府相关部门并未严格执行。至于原因，不排除相关部门默许开发商这样做。政府还可以增加规定：土地出让后两年或三年之内必须完成建房并全部销售，否则政府可以收回。但是，有了规定一定要严格执行，不能形同虚设。

 

　　友：这又回到前面说的“法治问题”了。

 

　　易：是的。但是，市场其实可以在很大程度上弥补法律不健全的缺陷，就是通过市场竞争。如果政府每年持续地保证大量增加土地供应量，并且使供应量至少能满足市场需求或略多于市场需求，则开发商囤地囤房数年的后果是卖不出去，或被迫降价，开发商意识到这一点后就不敢囤地囤房了，因为手中有地有房的开发商不止你一家，在供过于求时你就会与其他开发商形成竞争关系。

 

　　友：许多人骂开发商，说他们获得了暴利，是房价上涨的罪魁祸首。

 

　　易：这一两年骂得少了，以前几乎所有人都将高房价归咎于开发商，这是没道理的。开发商只要合法合规地建房卖房，他将房价定多高都没错，更没罪。你嫌高了可以不买，大家都嫌高可以都不买，房价就一定会降下来。开发商之所以定高价，是因为有人买得起，有人愿意买。

 

　　友：许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话，针对他们设立房产税，让他们每年交税，这样他们就不会买那么多房了。这样不是可以降低房价吗？

 

　　易：投资商并不是房价上涨的最终原因，自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商，后来将原因不仅归咎于开发商，还归咎于投机商即投资商，因为投资商只买不住，增加了需求，导致房价上涨。我一直不同意这种观点。我认为，地方政府是最主要的原因，开发商、投资商只是次要原因。因为在中国，土地是地方政府掌握的，政府有权决定是否增加土地供应。住房需求增加，土地量不增加或者赶不上需求的增加，房价必然上涨。严格地说，开发商、投资商只是在短期内看会成为房价上涨的原因，从长期看，并不是根本原因。投资商买房，比如买两套、三套或更多套，虽然自己不住，但是多数甚至全部会用来出租，等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否则这些人只能去买房，所以，投资商买来供出租的房屋并没有额外增加市场的需求。当然，也有一些房没有出租，但比例不大，尤其在大城市比例很小。这部分房屋空着，等到房价上涨到他满意的程度，比如过了三年，才会卖出去。三年前他买房时增加了市场需求，是房价上涨的因素，但还要看他卖房时对市场供应量的影响。将三年期完整地看，则有没有投资商均不会对市场供求关系有实质性影响，对房价也就没有实质影响。所以，政府如果针对投资商开征房产税，即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房，从长期看其实对房价不会有实质性影响。

 

　　而且，即使短期有影响，也不会像想象的那么大，因为投资购房的比例并不是人们想象的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出数据。我倒是专门去中介市场调查过，时间在2010年4月，即北京市限制外地人购房之前。我问了5个中介门市部，我的问题是：一、到你们这里买房的人，有多大比例是用来自住，多大比例是用来投资？二、投资买房的人，买了房后出租的比例有多大？这5个中介的回答差不多，自住的比例是70%～80%；投资的比例是20%～30%，买房后用于出租的比例超过一半。也就是说，卖出去的100套房，有20～30套是投资商买的，这20～30套中有10套左右是空着的，其余都出租了。当然，投资商也不会永远让房子闲置，早晚要卖出去。这个数据不一定能代表市场的整体情况，但是可以作为参考。

 

　　限制投资购房还会有一个副作用。如果政府针对投资商出台房产税，可供出租的房子的数量增加得更慢了，投资商必然会提高租金，租房人的负担就会增加。

 

　　友：中国的房价是不是不可能大跌了？

 

　　易：在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，均价小幅下降，比如下降5%～10%是可能的，但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的话，北京的均价就是1万元左右，这不可能。但是，有两种情况会导致中国的房价出现30%以上的大跌：一是中国遇到了严重的经济危机，导致大量企业倒闭，失业率大幅上升，各种需求大幅下降，那时候人们首先关心的不是买房而是吃饭，住房需求就会大降，房价也就会大跌。二是各地政府大量增加土地供应，比如每年增加50%甚至每年成倍增加，连续三年以上，同时要求拿到土地的开发商在限定时间内开建、封顶、销售完，还要限制本地人和外地人的购房数量，这样必然会导致供给大于需求，使房价大幅下跌。但是，出现这两种情况的可能性都太小，几乎是不可能的。