房价为何难以下跌？
时间:2013-11-22 作者:石述思 点击:次
种种迹象表明，发轫于2009年的史上最严厉房产调控已到关键拐点。 临近年关，为了应对考核，各地纷纷出台更严格的限购令，无论深八条、京七条、沪七条都接近将行政力量发挥到极致。 这些剑指高房价的政令带来的结果却是房价继续高企。
11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个；最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。 按照三中全会确定的基本原则，政府的主要职能全面转向建设保障房，而商品房则有望交给市场主导。这意味着，伴随着新一轮城镇化的浪潮，中国大中城市房价短期快速下降的可能微乎其微。从长远看，至少到2020年前，有三种力量可能会打破中国大中城市房价只涨不跌的怪圈。 首当其冲是房产税的征收。三中全会也明确指出，加快房地产税立法并适时推进改革。 在重庆、上海2011年率先试点以后，目前试点城市扩容在即。在上海市，以上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%；在重庆，对主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。据上海财税局公布的数据显示，上海2012年房产税收入约为92.5亿元，约占税收收入总额的0.8%。 沪渝两地的试点对抑制房价和增加地方收入作用都不显著。最大的挑战可能是因为它是直接税，在目前的立法不完善，信息不透明、执法缺主体的环境下难以全面推动。于是两地基本上采取了缴税靠自觉的态度，象征意义大于实际作用。 随着房产税立法纳入议事日程，国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。这意味着中国许多房产的主人有望结束长期的潜伏状态，有望在将来大白于天下。部分房主势必会引起纪检监察部门的浓厚兴趣。 不过，这也预示着房产税全面征收一定充满复杂而尖锐的利益博弈，难度超乎想象。 此外，在大中城市中产阶层甚至普通百姓都拥有房产，又缺乏真正意义的产权，加上地方财税使用不够透明公开，如果征收尺度时机掌握不当，势必会引起民意剧烈反弹，造成严重社会问题；另外，各地经济社会发展不平衡，形成统一的征收标准不现实，而如果任由各地征收，又为中央出台统一法规、进行监管造成障碍。更重要的是，在地方债务如此沉重的情况下，即使中央在1994年分税制的基础上予以完善，进一步理顺与地方的事权财权关系，如果房产税的收入过低，难以遏制和矫正其长期对土地财政的依赖。一个地方民众、政府都不支持的法规是注定行而不远的。 当下中央决策者对房产税采取先进行房源摸底、推动立法、加大试点，是符合实际的。但也为未来三到五年大中城市房价持续上扬预留了更多空间。 第二个力量来自政府保障房的建设。推动房价上涨的主要因素有二：一是刚需，大中城市由于占有无以伦比的机会资源，未来对人口的虹吸效应还会持续，而他们无论买房租房都会助推房价居高不下，如果政府能主动承担责任，提供足够的保障房源，势必对房价起到极大冲抵作用，但这会导致政府丰厚的土地出让金收入锐减，加之相关监督问责机制不健全，其积极性普遍不高。比如推出严厉限购令的深圳，目前廉租房建设到位率不足三成。放眼未来，靠行政力量支撑的保障房建设依旧不容乐观，除非财税体制改革取得预期成效——而这也需要时间。二是投资。如果收入分配制度不改革、社会保障不完善，面对人民币内贬外升、缺乏财产保值增值渠道的百姓从事房产投资的冲动很难遏制，成为助推房价上扬的另一强大助推器。 第三个力量如果释放，则可完成对城市高房价的釜底抽薪。那就是房市中的天量黑户小产权房转正。三中全会改革方案称，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。一时间，建设在农村集体土地上的小产权房转正入市呼声强烈。但事实没这么简单。在现行法律体系和房产开发制度下，一块土地要变成楼盘，不仅政府需要拿走高额土地出让金，一百多个公章后面都潜伏着各种名目的税费，势必都会最终演化成小产权房转正的高额成本，更遑论在缺乏足够监管的情况下建设的这些住房还存在巨大质量隐患——住建部曾称，有监管的商品房平均寿命也只有平均30年，有些“人活着，房塌了”的意味，何况野蛮生长的小产权房呢，一旦出了问题，谁来负责呢？ 世界上没有只涨不跌的楼市。但中国房价要真正进入理性轨道，却有赖于随着改革的深化，彻底理顺整个房产开发的体制，厘清政府与市场的边界，甚至中央与地方的事权财权关系，这是一个复杂系统工程，短期难以取得预期成效，房价持续坚挺会持续相当一段时间。 |