从安居乐业谈起

从安居乐业谈起
—— “房价收入比”是安居乐业的硬指标

      今年3月新年刚过，国务院针对楼市的新“国五条”实施细则便出台了。对于新“国五条”，人们有各种解读：有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。

      由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2到3倍；其它西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3到4倍之间。

      但是，国内有些学者对此提出了质疑，认为“由于世界各国国情不一样，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。

      事实上，制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰是从“安居乐业”的因素来考量的。

      举例来说。北美人的生活一般都非常按部就班：高中毕业之后上大学，然后恋爱、结婚、生子、养孩子、养狗、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药、付账……在他们的观念里，人生就该如此这般。

      以一个年收入7万加元的家庭来说（按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭年收入为66,790加元），假如想购房，精确地测量这个家庭是否有购房能力，银行通常会以“房屋负担能力指数”（Housing affordability index），一个被普遍接受的30%准则作为依据。

      也就是说，一个家庭负担住房（包括按揭费用）支出的金额，不能超过家庭总收入的30%。在具体操作时，银行和贷款机构决不会将房贷的本金、利息、房产税和取暖费的住房成本，调高至家庭总收入的32%。否则的话，这个家庭的日子将会很难过。

      因为还有25%要交个人所得税，另外25%到30%是日常开销，包括支付汽车贷款、汽车保险、度假旅游、娱乐和日常生活开支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不时之需等等。而近几年购房的大多数业主，现在又多出一项开支——按揭保险。

      近年来，加拿大将利率不断下降到接近零利率，并且保持了多年，使得加拿大的房价大幅上涨，平均房价接近38万加元，超过了美国平均房价的一倍！而负债率（Debt to Income Ratio）则超过165%，远高于美国危机爆发前的157%，陷入希腊式的危机也为时不远了。

      因此，加拿大“联邦银行法”规定，购房首付低于25%，需要购买按揭保险，以防美国式的次贷危机在加拿大重演。但是，据2005年加拿大商业杂志报道，在2004年的购房者中，有45%或50万的加拿大家庭，需要购买总价值16亿美元的抵押贷款按揭保险。如果利率稍微上调3个百分点（正常水平），这些家庭就不堪重负了。

      而现在的加拿大人更是负债累累、如履薄冰，谈何“安居乐业”？

      再来看中国。中国人可以不上馆子、不进影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意除了买房就是买房，哪怕自己没钱，也要四下借钱买，有些家庭为了买套房子，竟然筹集了祖孙三代的钱。

      正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此“房价收入比”的标准比欧美设得高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。

      目前，中国的住房自有率高达89%！远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价程度来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”在何方？

      “安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子后，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻提心吊胆利息上调，这就意味着每个月还款额的上涨。可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所“圆的住房梦”，往往是噩梦！

      因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！

      现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位80后的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好，“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。

      人啊，千万别颠倒了手段和目的!